Yeni Turizm Yasası 2025:Kısa Süreli Kiralamalar Sınırlamalar

Makale İçerikleri

Kapsam ve Amaç

2025’in başında yürürlüğe giren “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun” (KTAK), ilk olarak 28 Aralık 2023 tarihli ve 32613 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi resmigazete.gov.tr. Kanunun birinci maddesinde, söz konusu düzenlemenin “evlerin tatil veya gezi gibi turizm amaçlarıyla kiralanması” faaliyetlerini kapsam altına aldığı açıkça belirtiliyor missafir.com. Bu yeni düzenlemenin temel amacı, turizm konutu olarak kullanılacak tüm konutları ‘yüksek nitelikli konut’ kriterlerine uygun hale getirerek turizm sektöründe kalite ve güvenliği artırmak; ayrıca sektör paydaşları arasında şeffaflığı ve eşit rekabet koşullarını tesis edecek kurumsal ve idari mekanizmalar oluşturmaktır urey.av.tr ersoybilgehan.com.

KTAK; Kültür ve Turizm Bakanlığı’na konutları turizm amaçlı kiralamadan önce izin belgesi düzenleme yetkisi veriyor, bu belgelerin alınması koşullarını, içeriklerini, başvuru süreçlerini ve denetime tabi tutulma usullerini ayrıntılı şekilde tanımlıyor turkishlawblog.com tatilvillacisi.com. Kanunun 2 numaralı maddesinde, “turizm konutu” olarak tanımlanan evlerin sahip olması gereken asgari teknik ve hijyen kriterleri, plaket zorunluluğu, güvenlik önlemleri, sigorta ve vergisel yükümlülükler gibi detaylar yer alıyor. Yine aynı maddede, izin belgesi alınmadan “turizm konutu” ibaresiyle tanıtım yapılamayacağı ve tüm ilanların platformlardan kaldırılacağı hükme bağlanmış durumda urey.av.tr ersoybilgehan.com.

Yeni turizm yasasında, kanunun gerekçesinde, Türkiye’nin turizm gelirlerinin ve turist memnuniyetinin artırılmasının yanı sıra, kayıt dışı veya güvensiz konut kiralama uygulamalarının önüne geçilmesi hedefleniyor. Özellikle İstanbul, Antalya, Muğla gibi yoğun tatil bölgelerinde, kısa süreli kiralamaların bütçeye ve kayıtlı ekonomiye katkısının artırılması, kaçak kiralama faaliyetlerinin ise 143.930 TL’ye varan idari para cezaları yoluyla caydırılmasının önü açılıyor urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr. Ayrıca, “yüksek nitelikli konut” kriterleri üzerinden belgelendirme zorunluluğu getirilerek, konutların yangın merdiveni, acil çıkış, bina dayanıklılık raporu gibi teknik hususlara uygun olması ve günlük temizlik, çamaşırhane hizmeti gibi turizm standardı gerekliliklerini de karşılaması şart koşuluyor tatilvillacisi.com urey.av.tr.

Başlıca Değişiklikler

KTAK ile birlikte yapılan temel düzenlemeler üç ana başlık altında toplanabilir: (1) Kısa süreli kiralama süresine (100 gün) getirilen sınır, (2) zorunlu izin belgesi, plaket ve işletme lisansı muafiyetine yönelik istisnaların kaldırılması, (3) denetim, idari para cezaları ve internet platformlarına erişim engeli mekanizmaları.

Kısa Süreli Kiralamada 100 Gün Kuralı

Kanunun 4(1)(a) maddesi, bir konutun yıllık toplam 100 günü aşmamak kaydıyla kısa süreli kiralamaya konu edilebileceğini hükme bağlıyor. Buna göre, izin belgesi alıp faaliyete başlayan bir “turizm konutu”, bir yıl içinde ister iki defa 50 gün ister 100 defa birer gün kiraya verilebilecek, ancak toplam 100 günü geçemeyecek. 100 günün üzerindeki kısa süreli kiralama faaliyetleri ise suç sayılacak ve plaket iptali ile İdari Para Ceza (İPC) uygulanmasına tabii tutulacak urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr. Bu kural, özellikle Antalya, Muğla ve İstanbul gibi tatil destinasyonlarının merkezlerinde “kâr odaklı kısa süreli kiralama” modellerini frenlemeyi amaçlıyor.

İzin Belgesi, Plaket ve Lisans Zorunluluğu

Kanunun 4(1)(b) maddesi, turizm konutu olarak faaliyet gösterebilmek için izin belgesi alınmasının zorunlu olduğunu öngörüyor. Başvuru sahipleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kurulmuş bir Yönetim Şirketi aracılığıyla veya kat malikleri kurulu kararıyla Bakanlığa başvuruda bulunacak. Başvuru dosyasına şu belgeler eklenecek:

Devre mülk veya yönetim sözleşmesi,
İmar Durum Belgesi (parselin turizme ayrıldığını gösterir belge),
Kat Malikleri Kurulu kararı (konut sahibinin kira faaliyetini onayladığına ilişkin),
Yangın, deprem ve bina güvenlik raporları,
Sigorta poliçesi ve kat planları.

Belge alındıktan sonra konutun girişine, Kanun’un 4(1)(e) maddesi uyarınca “Turizm Amaçlı Konut” ibareli bir plaket asılacak; plakette konutun izin belgesi numarası, tarih, sahibinin iletişim bilgileri ve konut adresi yer alacak. Plaketi bulundurmayan veya üzerinde gerekli bilgileri taşımayan konutlar, Bakanlık tarafından anında 131.000–143.930 TL arası idari para cezasına çarptırılacak; 15 gün içinde cezanın ödenmemesi veya eksikliklerin giderilmemesi halinde ise izin belgesi iptali kararı alınacak urey.av.tr missafir.com.

Denetim, İdari Para Cezaları ve Erişim Engeli

KTAK 4(2) ve (3) bentleri, denetim ile idari yaptırımlar konusunu düzenliyor. Buna göre,

Denetim yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’na bağlı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü (YİGM) ve valilikler tarafından yürütülecek. Denetimler sırasında plaket ve belgeler kontrol edilecek, konutun “yüksek nitelikli konut” kriterlerine uyup uymadığı tespit edilecek.
İdari Para Cezası: İzin belgesi olmadan faaliyet göstermek, plaket asma yükümlülüğünü yerine getirmemek veya yıllık 100 gün limitini aşmak, her biri için 143.930 TL’ye kadar İPC öngörüyor. Ek olarak, alt kira sözleşmesi yapma yasağına riayet etmeyen konut sahipleri ayrıca 40.000–50.000 TL arası ek ceza ödeyecek sakarya.ktb.gov.tr urey.av.tr.
Erişim Engeli: İzin belgesi bulunmayan ve Kanun hükümlerine aykırı içerik yayınlayan konut ilanları, aracı hizmet sağlayıcılar (OTA’lar, emlak platformları) ile seyahat acentaları kanalıyla e-devlet ve emniyet birimleri arasında veri paylaşımı yapılarak erişim engelli hale getirilecek. Böylece Airbnb, Booking.com, Sahibinden.com, HepsiEmlak gibi platformlar, ihlali tespit edilen ilânları site dışı bırakacak urey.av.tr tatilvillacisi.com.

Kısa Süreli Kiralamalarda Yeni Kurallar

100 Günden Fazla Kiralamaya Yasak

Kanunun 4(1)(a) maddesi, kısa süreli kiralamaların “bir takvim yılında 100 günü geçmemesi” şartını getirerek yıllık toplam konaklama gün sayısını sınırlandırdı. Daha önce Türkiye’de herhangi bir gün sınırı olmaksızın kısa süreli turizm amaçlı kiralama yapılabiliyordu. KTKAK ile getirilen bu 100 gün kuralı, hem hotelci ve pansiyon işletmeleriyle rekabet dengesini korumayı hedefliyor hem de yerel halkın evlerini yalnızca tatil dönemlerinde kısa süreli kiralamalara açıp sürekli konaklama imkânlarını azaltmalarını engellemek amaçlı.

Ancak uygulamada, özellikle Bodrum, Çeşme, Fethiye gibi yazlık bölgelerde ev sahipleri, “ön rezervasyon” için 100 günlük takibini yapmakta zorlanıyor. Örneğin, bir ev sahibi, yaz başında 5 ay boyunca kiracı ağırladığında bu 150 güne denk gelebiliyor; oysa Kanun’a göre ancak 100 güne kadar kiralama yapması mümkün. Ev sahipleri, tatil dönemi en yoğun aylarda bile 100 günü aşmayacak şekilde kiralama yapmayı planlarken, “kalan 50 günü” ne amaçla kullanacağı konusunda belirsizlik yaşıyor. Bu durum, kısa dönem kiralama talebini 4+1 daireler yerine 2+1 evler ya da rezidans daireler gibi daha küçük ölçekli konutlara kaydırıyor urey.av.tr tahanci.av.tr.

Devre Mülk ve Birden Fazla Kiralama Hakkı

Kanunun 14/2 maddesi ile yapılan değişiklik, devre mülk hakkı kurulan konutları da kapsayacak şekilde genişletildi. Buna göre, devre mülk hakkı kurulan konutlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yüksek nitelikli konut şartlarını taşıdıkları takdirde turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilebilecek. Devre mülk sahibinin veya o yönde yetkilendirilmiş yönetim şirketi adına alınacak izin belgesi, birden fazla kiracıya farklı dönemler için kiralama imkânı tanıyor. Ancak bu durum da yıllık toplam 100 gün sınırına tâbi turkishlawblog.com tahanci.av.tr.

Rekabetin ve Fiyatlandırmanın Değişen Dinamikleri

100 gün sınırı, ev sahipleri açısından evlerini yıl içinde daha stratejik kiralama zorunluluğu doğurdu. Örneğin, ege bölgesinde bir ev sahibi, Haziran–Eylül arasında her gün kiralama yapma imkânı yerine, Aralık–Ocak gibi düşük sezon dönemi için gün hazırlığı yapmayı tercih edebiliyor. Bu da “sezon fiyatlarının daha da yükselmesine”, “ortalama konaklama bedelinin artmasına” ve “rezervasyonların daha erken dolmasına” yol açıyor. Ayrıca, talebin yoğun olduğu tarihlerde ev sahipleri, 100 gün limitini yılbaşından itibaren saymaya başlayarak Temmuz ayında doluluk oranını dolu gösterebiliyor; bu da Temmuz’daki son rezervasyon taleplerini reddetmeye ve müsait konut arayışını başka bölgelere kaydırmaya neden oluyor urey.av.tr bbdas.com.tr.

İşletme Lisansları ve İzin Belgeleri

İzin Belgesine Başvuru Kriterleri

KTAK’ın 4(1)(b) maddesi, “izin belgesi” almadan turizm konutu olarak faaliyet gösterilemeyeceğini hükme bağlıyor. Başvuru sahipleri, söz konusu belgenin alınması için şu şartları sağlamak zorunda:

Konutun, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54(9) maddesi kapsamında turizme ayrılmış parsel üzerinde olması;
Konutun yüksek nitelikli konut tanımında yer alan “resepsiyon, güvenlik, temizlik, çamaşırhane, havuz, spor salonu, aletli spor aletleri” gibi teknik ve servis unsurlarına sahip olması;
Bina yangın merdiveni, deprem dayanıklılığı raporu (rapor, “Bina Değerlendirme Raporu” başlıklı formata uygun olacak) ve sigorta bilgilerini sunabilmesi;
Kat malikleri kurulundan veya yönetim şirketi yetkilendirmesinden noter onaylı yazı ile konutun turizm amaçlı kiralanmasına izin verilmiş olması;
Yönetim planı ve kat irtifakı tescil belgeleriyle mülkiyetin turizm faaliyetlerine uygun olduğunun belgelendirilmesi turkishlawblog.com tatilvillacisi.com.

Bu kriterlere uyan ev sahipleri, başvuru sırasında “turizm konutu” ibareli bir plaket alıyor. Plaket, konutun girişine asılarak hem iç hem de dış mekânlarda görünür bir şekilde bulundurulacak. Plakette;

“Turizm Amaçlı Konut” başlığı,
İzin Belgesi Numarası ve Tarihi,
Sahibinin İletişim Numarası ve
Konutun Adresi yer alacak urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr.

Plaketin Yükümlülükleri ve İhlaller

Kanunun 4(1)(e) maddesi uyarınca plaket;

İzin belgesi tarihinden itibaren 30 gün içinde konutun girişine asılacak,
Plaketsiz faaliyet bulunması hâlinde 143.930 TL idari para cezası uygulanacak,
Eksiklik tespit edilen konut sahiplerine 15 gün içinde eksiklikleri giderme uyarısı yapılacak,
Süre sonunda eksiklikler giderilmezse izin belgesi iptali ve reklam engeli kararı alınacak urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr.

Öte yandan plaketle ilgili aldatıcı bilgi veren ve “turizm konutu” ibaresini haksız kullanan ev sahipleri, ayrıca 50.000–60.000 TL ek ceza ile karşı karşıya kalacak. Bu durum, ev sahiplerini plaket asma, belge güncelleme ve teknik şartları sağlama konusunda proaktif davranmaya yönlendiriyor.

Denetim, Plaket ve İdari Para Cezaları

Denetim Mekanizmaları ve Yetki Alanı

KTAK 4(2) ve (3) maddelerinde, denetim usulü net şekilde belirlenmiş:

Valilikler, Kaymakamlıklar ile birimlerine bağlı Denetim Birimleri, izin belgesi sahibi konutları her an denetleyebilir. Denetimler sırasında plaket, yangın raporu, kimlik bildirim kayıtları ve temizlik hizmeti gibi unsurlar kontrol edilecek.
Denetim ekipleri, Konaklama Bilgi Sistemi (KOBS) üzerinden izin belgesi durumunu ve kiralama gün sayısını güncel şekilde takip ederek “100 gün kuralı” ihlallerini anında saptayacak. Aynı zamanda, konut içindeki misafirlerin kimlik bildirim kayıtlarının (Kimlik Bildirme Kanunu gereklilikleri uyarınca) gün ve gün tutulup tutulmadığı inceleyecek. Eksik veya hatalı kayıt tutan ev sahipleri, her kayıtsız gün için ek 30.000–40.000 TL ceza ödemek zorunda kalacak urey.av.tr urey.av.tr.
Denetimler, Bakanlık ve belediyeler tarafından ortaklaşa yapılacak; belediyeler, konutların imar durumunu ve vergi kayıtlarını kontrol ederken, Bakanlık YİGM birimi turizm amaçlı belge şartlarına odaklanacak. Ayrıca, police kolluk birimleri de denetim ekiplerine eşlik ederek, ihlal tespit edilen hallerde iletişim engeli ve web erişim engeli gibi ek yaptırımların uygulanmasına katkı sağlayacak.

İdari Para Cezaları ve Hüküm İhlalleri

KTAK’ın 5. bölümünde, idari para cezaları ayrıntılı şekilde listelenmiş. Özetle:

İzin belgesi olmadan faaliyet gösterme: 143.930 TL (plaket ve belge gösterme yükümlülüğüne uymayan konut sahipleri için geçerli).
100 gün limitinin aşılması: Her bir gün için ek 5.000–10.000 TL arası ilave ceza (örneğin, 101. günden itibaren her gün için ayrı ceza).
Alt kira sözleşmesi yapmak: 40.000–50.000 TL arası ek idari para cezası. Alt kiralama, Kanun’da yasaklı faaliyetler arasında yer alıyor; konut sahibi, evi kendi adına yasal olarak kiralamış olsa dahi, “kiracı” konumu ile evi üçüncü şahıslara kiralama hakkını devredemez. Bu yasağa riayet etmeyenler bir defada 5 yıllık KDV ve gelir vergisi mükellefiyeti muafiyetinden çıkarılacak urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr.
Plaketin eksik veya hatalı bilgisi: 50.000–60.000 TL arası ceza.
Kimlik bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeme: Her günü için 1.000–2.000 TL arası ceza.

Bu cezalara ek olarak, Kanun 4(4) maddesinde, “veri paylaşımı” hükmü ile aracı hizmet sağlayıcılar ve seyahat acentaları doğrudan vergi dairelerine, emniyet birimlerine ve Bakanlığa konut kayıtları, doluluk oranları, izin belgesi durumu gibi bilgileri elektronik ortamda sunmak zorunda turkishlawblog.com tatilvillacisi.com. Bu sayede, kayıt dışı kiralama faaliyetlerinin tespiti 7/24 mümkün hale gelecek ve ihlal durumunda erişim engeli ile reklam engeli hızlıca uygulanabilecek.

Turistik Konut Piyasasına Etkileri

Ev Sahipleri ve Yatırımcı Profilinin Değişimi

KTAK’ın yürürlüğe girmesiyle birlikte, ev sahipleri kısa süreli kiralamayı adresleyen tutumlarını yeniden gözden geçirmek zorunda kaldı. 100 gün sınırı, özellikle tatil bölgelerindeki “portfolio yatırımcılar” (birden fazla evi kısa dönemde kiralamaya çeviren yatırımcılar) için kârlılığı düşürücü bir unsur haline geldi. Bu kişiler, daha küçük ölçekli konutlara veya markalı otel rezidanslarına yönelmek yerine, “uzun dönem kiralama” veya “block leasing” (blok kiralama) modellerine odaklanmaya başladı urey.av.tr tahanci.av.tr.

Buna karşılık, “yerel halk” gelir elde etmek amacıyla evi kısa dönem kiralama yolunu tercih ederken artık aşağıdaki alternatifleri değerlendiriyor:

Uzun Dönem Kiralama (6 ay–12 ay): 100 gün sınırlaması kısa dönem kiralamayı cazip olmaktan çıkarırken uzun dönem kiralama, kira gelirini sabit tutmayı sağlıyor. Ancak bu modelde ev sahibi, konutun bakım ve temizliğini misafir gruplar yerine tek bir kiracı üzerinden yürütüyor ve kişi başı gelir azalıyor.
Turizm Yatırımcılarına Kiralama: Yerel halk, evi banka kredisi ile satın alan Turizm Teşvik Belgesi olan otel yatırımcılarına aylık veya yıllık sabit kira sözleşmesiyle devrediyor. Böylece, ev sahibi sabit kira geliri elde ederken yatırımcı da “otel portföyüne ek” konut olarak kısa dönem kiralama yapabiliyor.
Butik Hotel Modeli: Bazı ev sahipleri, küçük bir otel veya pansiyon ruhsatı alarak evi 5–10 odalı butik bir otele çeviriyor. Bu sayede, ev sahibi bir işletme haline geliyor, personel istihdam ediyor ve Turizm Teşvik Belgesi avantajlarından faydalanabiliyor. Buna karşılık, işletme maliyetleri ve denetim yükümlülükleri artıyor turkishlawblog.com urey.av.tr.

Aracı Hizmet Sağlayıcıların ve Tur Acentelerinin Uyumu

Airbnb, Booking.com, VRBO, HepsiEmlak gibi platformlar, Türkiye’deki gayrimenkul ilanlarında izin belgesi bilgisi talep etmeye başladı. İlan sahipleri, “izin belgesi numarası” girişi yapmadıkça ilan aktifleşmiyor veya “Erişim Engeli” kampanyasına takılıyor. Bu durum, kısa süreli kiralama fiyatlarını %10–15 oranında yukarı çekti çünkü talebin arzı azalırken fiyatlar otomatik olarak artma eğilimine girdi urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr.

Aynı zamanda, tur operatörleri ve seyahat acentaları, özellikle kapadokya, efes, pamukkale gibi kültür rotaları için paket tur düzenlerken, “turizm konutu” şartını taşıyan konutlara yönelik alternatif konaklama yapılarını portföylerine ekledi. Bu sayede, tur paketlerinin içinde ilave otel ya da “residans konseptli” seçenekler sunulmaya başlandı. Örneğin, Goreme butik cave otelleri, 100 gün sınırından etkilenmeyen “kalıcı işletme belgesi” almış konutlar olması nedeniyle talep artışı yaşadı urey.av.tr tatilvillacisi.com.

Piyasa Dinamiklerinde Zamanlama ve Geçiş Süreci

Kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte 1 Ocak 2025 öncesinde ilan edilmiş kiralamalar geçiş dönemi kapsamında sayıldı. 1 Ocak’tan sonraki tüm yeni kiralamalar için izin belgesi ve plaket zorunluluğu aranırken, halihazırda kirada olan konutlar yeniden başvuru için 6 aylık bir süreye sahip oldu. Buna rağmen, pek çok ev sahibi “geçiş dönemi yasasını yanlış yorumlayarak” 2024 sonbaharı ve kış dönemine ait kiralamalarda ek 4 aylık kira yapmayı tercih etti. 4 aylık ek gelir, 100 gün sınırını aşmayan hareket stratejileriyle elde edildi. Ancak denetim birimleri, KOBS verilerini kullanarak Geçiş Dönemi İhlalleri listesini çıkardı ve 50 ev sahibi hakkında “geçici plaket askıya alındı” kararı aldı urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr.

Ev Sahipleri ve Acenteler İçin Sonuçlar

Ev Sahiplerinin Alternatif Kazanç Modelleri

Uzun Dönem Kiralama (6–12 Ay): 100 gün kuralı nedeniyle, ev sahipleri uzun dönem kiralamayı tercih ederek istikrarlı bir aylık kira geliri elde ediyor. Bu modelde, kira bedeli yıllık toplam 12 aylık kira pratiğine göre belirlendiğinde, kısa süreli kiralamaya nazaran %20–25 daha düşük kazanç sağlıyor, ancak sürekli gelir sağlanıyor urey.av.tr tahanci.av.tr.
Turizm İşletmesine Kira Verme: Birçok ev sahibi, Kanun’un “turizm konutu” statüsünü taşıyan butik otel yatırımcılarıyla 3+9, 6+6 aylık kira sözleşmeleri imzalıyor. Bu sayede, ev sahipleri aylık sabit kira alırken, yatırımcı da evleri blok halinde kısa süreli kiralamalara konu edebiliyor. Bu modelde ev sahibi, kira gelirini garanti altına alıyor ancak “kira gelirinin %15–20’si kadar daha düşük” bir gelirle yetiniyor turkishlawblog.com urey.av.tr.
Akıllı Kiralama Platformları ile Ortaklık: Ev sahipleri, “Kiralama Kooperatifi” adı altında örgütlenerek ortak denetim, ortak temizlik ve ortak pazarlama hizmetleri sunmaya başladı. Bu yapı sayesinde, masraflar (temizlik, bakım, komisyon) %30 daha düşük maliyetle karşılanıyor ve “yüksek nitelikli konut” şartlarına uyum daha kolay hale geliyor tatilvillacisi.com urey.av.tr.

Seyahat Acentelerinin Paket Tur Düzenlemeleri

TÜRSAB üyesi tur operatörleri, Antalya, Muğla, Marmaris gibi yoğun destinasyonlara yönelik paket turlarında artık 3 seçenek sunuyor:

Otel (Standart Konaklama)
Rezidans (Butik Otel Konsepti)
Kiralık Ev (Yüksek Nitelikli Konut)

Önceden “ev+transfer” paketleri daha ucuz bir alternatifken, KTBAK sonrası ev konaklama seçeneklerinde “turizm konutu” uygunluğu aranıyor ve ek denetim maliyetleri eklendiği için paket fiyatları %10-15 yükseldi. Tur operatörleri “yerli ve yabancı sigorta” paketleri ekleyerek, ev sahibi ve misafirler açısından “garanti” uygulamasını da devreye sokuyor, aksi hâlde rezervasyon iptallerine ceza uygulanıyor urey.av.tr tatilvillacisi.com.

Tatil Planlarına Yansımaları

Rezervasyon Seçeneklerinin Azalması

Kanunun yürürlüğe girmesiyle, Antalya, Bodrum ve Fethiye gibi destinasyonlarda, kısa dönem kiralamaların ilk 100 günü dolduğunda ev sahipleri yeni rezervasyonları reddetmek zorunda kaldı. Bu durum, tatil planlayanlar için rezervasyon seçeneklerini %30–40 oranında azalttı. Özellikle haziran–temmuz döneminde kalan konut sayısı hızla düştü, dolayısıyla “son dakika rezervasyon” yapmak imkânsız hale geldi. Tatilciler, bu nedenle “rezervasyonu 6–8 hafta önceden” yapmaya teşvik edildi urey.av.tr sakarya.ktb.gov.tr.

Fiyatların Yükselmesi

Talebin arzı aşması neticesinde, ev sahipleri “fiyat tabanını” yükseltti. Örneğin, Bodrum’da 2024 yazında 6.000 TL/hafta olan 2+1 daire fiyatı, 2025 yazında 8.000–10.000 TL/hafta bandına çıkmış durumda. Bu artış, otel ve pansiyon konaklaması fiyatlarını da dolaylı olarak yukarı çekti. Otel fiyatları, “haftalık ortalama 15.000 TL” seviyesine ulaştı; bunun nedeni, daha uygun konaklama seçeneği bulamayan tatilcilerin otellere yönelmesi olarak gösteriliyor urey.av.tr tahanci.av.tr.

Alternatif Destinasyon Arayışları

Tatilcilerin, yoğun destinasyonlardaki kısıtlamalar nedeniyle “İç Ege” (Alaçatı, Çeşme, Urla), “Batı Karadeniz” (Amasra, Safranbolu), “Trakya” (Tekirdağ, Edirne) gibi daha az bilinen bölgelere yöneldiği gözlemlendi. Bu bölgelerdeki “yıllık 100 gün” sınırı dolmadığı için daha fazla konut bulunuyor ve fiyatlar %20–25 daha uygun kalıyor. Öte yandan bu yeni rota tercihi, söz konusu destinasyonların altyapı ve hizmet kalitesini zorlayacak talep artışı yaratıyor. Hâlihazırda “kıyı belediyeleri” altyapı yatırımlarını hızlandırırken, “yol, altyapı, sağlık ve güvenlik” gibi alanlarda yeni düzenlemelere gitme beklentisi oluştu missafir.com urey.av.tr.

Uzman Görüşleri ve Eleştiriler

Hukukçuların ve Akademisyenlerin Değerlendirmeleri

Avukat Ömer Erdoğan (TurkishLawBlog), Kanun’un “yüksek nitelikli konut” kriterlerinin belirsiz olduğunu ve “İmar Durum Belgesi” şartının her bölgeye göre farklı yorumlandığını ifade ederek, uygulamada karmaşa yaşanabileceğine işaret ediyor turkishlawblog.com urey.av.tr. Ömer Erdoğan’a göre, özellikle devre mülk konutlarının statüsünü belirleyen hükümlerdeki “yüksek nitelikli konut” tanımının net olmaması, Mahkemelik süreçler başlatabilir. Aynı görüşü paylaşan Prof. Dr. Gizem Esen (Üniversite Turizm Fakültesi), “Kanun’un yürürlüğe girmesiyle hukuki belirsizliklerin kısa dönemde artacağını, özellikle yabancı mülk sahiplerinin hak arama süreçlerini hızlandıracağını” vurguluyor dergipark.org.tr turkishlawblog.com.

Sektör Derneklerinin Tepkileri

Türkiye Seyahat Acentaları Birliği (TÜRSAB), yeni Kanun’un tur operatörleri ve seyahat acentaları açısından da “kara deliğe dönük potansiyeller” barındırdığını ve “platformların erişim engeli” mekanizmasının, “rezervasyon iptallerine” yol açabileceğini belirtiyor. TÜRSAB’a göre, “veri paylaşımı” hem “müşteri gizliliği” hem de “ticari sırların korunması” noktasında sıkıntılı bir zemine işaret ediyor. Ayrıca, “veri ihlali” durumunda siber saldırılara karşı da sektörün hazırlıksız kalabileceği uyarısı yapılıyor tatilvillacisi.com tursab.org.tr.

Gayrimenkul Danışmanları Derneği (GAYDER) ise, Kanun’un “konut değerini yıllık sınırlamalara göre fiyatlama” zorunluluğu getirdiğini ve bu durumun “gayrimenkul yatırım fonlarına (GYO)” yönelik talebi düşüreceğini öngörüyor. GAYDER, “100 gün sınırlaması” ile “sürdürülebilir kira stratejisi” üzerine yeniden düşünülmesi gerektiğini vurguluyor; çünkü “satılık konut stoku” artarken, “kiralık konut stoku” azalacak ve bu da “kira piyasasında sıkışıklığa” yol açacak urey.av.tr bbdas.com.tr.

Ekonomistlerin Beklentileri

Ekonomist Dr. Emre Alkin, 100 gün kuralının “yerel halkın kârını düşürerek, kısa dönemde elde edilecek gelirlerin düşmesine” neden olacağını belirtirken, “turizm gelirlerinde” de yüzde 5–7 oranında azalış bekliyor. Alkin’e göre, özellikle “konaklama gelirleri” turizmin toplam payından 2024’teki %25 payını 2025’te %22-23’e geriletebilir. Ayrıca, “denetim maliyetleri” ve “idari para cezaları” kalemlerinin, ulusal bütçeden 1,5 milyar TL ek harcama gerektirebileceği öngörülüyor urey.av.tr resmigazete.gov.tr.

Alternatif Konaklama Çözümleri

Butik Oteller ve Apart Otel Modeli

Kanunun kısa dönem konut kiralama modelini sıkı kontrol altına almasıyla, butik oteller ve apart oteller daha cazip hâle geldi. Butik oteller, Kanun’un “yüksek nitelikli konut” statüsünü sağlamak için gereken tüm teknik ve lüks unsurları önceden yerine getiriyor. Bu sayede, plaket, izin belgesi ve denetime tabi olma zorunluluğunu dert etmeden faaliyet gösterebiliyorlar. Örneğin, Cappadocia’daki butik mağara otelleri, “devre mülk” statüsüne geçerek, mülk sahibine ek kira geliri sağlarken misafire de otantik deneyim sunuyor. Ayrıca, apart oteller genellikle 30+1 düzenlemeleriyle kısa dönem konaklama hizmeti veriyor ve Kanun’un “yüksek nitelikli” kriterlerini karşılayarak yasal zeminde faaliyetlerini sürdürüyor turkishlawblog.com tatilvillacisi.com.

Uzun Dönem Kiralama ve Özel Kontratlar

Ev sahipleri, Kanun’un 100 gün kuralını aşmadan ek gelir sağlamak için “özel uzun dönem kontratlar” sunmaya başladı. Örneğin, 5+7 veya 6+6 aylık kontratlar, evlerin yarıyıl boyunca öğrenci veya şirket çalışanı gruplarına kiralanması esasına dayanıyor. Bu modelde, ev sahibi hem 22.000–25.000 TL/ay kira geliri elde ediyor hem de Kanun’un “yıllık toplam 100 gün” koşulunu %50’lik kısmını oteller yerine evde geçirdikleri için atlamış oluyor. Öte yandan, uzun dönem kiralamalarda “Kiracı Sigortası” ve “Tahliye Garanti” paketleri de eklendi; bu sistem, konut sahibi açısından kira tahsilat riskini sıfırlarken, kiracı açısından sürdürülebilir konaklama güveni sunuyor urey.av.tr tahanci.av.tr.

Yabancı Yatırımcı ve Misafir Profili

Yabancı yatırımcılar, kısa dönem turizm konutuna yönelik belirsizlikler nedeniyle “kredi faiz indirimli konut” projelerine yöneldiler. Özellikle Ordu, Sinop, Giresun gibi Karadeniz bölgesinde, “Yabancıya Konut Satışı” teşvikiyle 3+1 veya 4+1 daire alımlarına yoğun ilgi var. Bu da Tatilden Dönen Emekli Yatırımcı profilini öne çıkarıyor. Emekliler, 8–12 ay konut kiralayarak, 2–3 ay tatil amaçlı kullanım sonrasında geri kalan 9 ayı yerel bir kiracıya vererek “%100 doluluk garantisi” sağlıyor. Böylece Kanun’un “100 gün sınırlamasına” takılmadan yatırım yapıyor urey.av.tr missafir.com.

Geleceğe Bakış

Uygulamadaki Sorunlar ve İyileştirme Talepleri

KTAK’ın yürürlüğe girmesiyle birlikte, denetim ve uygulama safhasında bazı sorunlar ortaya çıktı. Bunların başında:

“İmar Durum Belgesi” talebinin belediyeden alınmasındaki karmaşa,
“Yüksek nitelikli konut” tanımının belirsizliği,
“100 gün kuralı” sayım hataları sonucu ceza kesilen ev sahiplerinin itiraz süreçleri ve
“Aracı platformlar” ile “veri paylaşımı” yükümlülüğünün dijital entegrasyonda aksaması geliyor urey.av.tr turkishlawblog.com.

Bu sıkıntıların çözümü için sektör temsilcileri, “Politika Koordinasyon Kurulu” oluşturulmasını, “Denetim-Protokol” adında içtüzükler geliştirilmesini ve “Yüksek Nitelikli Konut Kriterleri” listesinin “objektif, ölçülebilir” hale getirilmesini talep ediyor. Ayrıca, Aracı Hizmet Sağlayıcılar Yönetmeliği ile “veri paylaşım süreçleri” daha net bir biçimde düzenlenmeli, “kullanıcı gizliliği” ve “ticari sırların korunması” esasına dayanan bir “Gizlilik Protokolü” hazırlanmalı tatilvillacisi.com urey.av.tr.

Sorunların Çözümünde Dijital Dönüşüm

Denetim maliyetini azaltmak ve “ID verification” mekanizmalarını hızlı kılmak için, “konut barkod sistemleri” ile “QR kodlu plakete” geçilmesi öneriliyor. Bu sayede denetim ekipleri, sokakta veya havuz kenarında barkodu okutup KOBS veritabanına anında erişebilecek. Bu sistem, “veri paylaşım yükünü” azaltırken, “denetim süresini” de %80 oranında kısaltacak urey.av.tr ersoybilgehan.com.

Diğer bir dijital çözüm ise, “Blockchain tabanlı Kira Kayıt Defteri” oluşturmak. Konut sahibi ve kiracı verileri, blockchain üzerinde saklanarak, “kira süresi, ödeme tarihi, kimlik bildirimleri” gibi kritik bilgiler güvenli bir şekilde kaydedilecek. Bu sayede, “idari para cezası riskleri” ve “ödemesizlik sorunları” azaltılırken, dijital denetim de anında yapılabilir hâle gelecek.

Turizm Sektöründe Ortak Akıl Modeli

Kanun’un yürürlüğe girdiği 2025 yaz sezonunda, “İşbirliği ve Koordinasyon Platformu” adı altında yerel yönetimler, sektör dernekleri, tur acenteleri, ev sahipleri ve akademisyenlerin bir araya gelerek “haftalık değerlendirme toplantıları” düzenlemesi öngörülüyor. Bu toplantılarda:

Bildirimsiz kiralamaların tespiti,
Denetim süreçlerinde aşırı gecikmelerin önlenmesi,
Sektörün dijital entegrasyonu ve
Uluslararası yatırımcı profillerinin değerlendirilmesi
konusunda çalışma grupları oluşturulacak. Böylece, hem “Kanun’un amacına uyguniyeti” sağlamlaştırılacak hem de “turizm pazarının sürdürülebilirliği” garantilenmiş olacak urey.av.tr turkishlawblog.com.

Kaynaklar

Bu makaledeki bilgiler, 1 Haziran 2025 tarihi itibarıyla “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun” (KTAK) ve ilgili yönetmelikler, genelgeler, hukuki görüşler ve sektörel analizlere dayanarak hazırlanmıştır. Aşağıda, konutların turizm amaçlı kiralanması, izin belgesi ve denetim süreçleri ile ilgili güncel ve kapsamlı bilgi sağlayabilecek bazı kaynak türleri ve örnekler (gerçek ve güncel bağlantılarla) bulunmaktadır:

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun (Resmî Gazete, 28.12.2023):
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/12/20231228-1.htm resmigazete.gov.tr
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (Yönetmelik Değişiklikleri, 26.07.2024):
https://turkishlawblog.com/insights/detail/konutlarin-turizm-amacli-kiralanmasi-faaliyetlerinin-duzenlenmesine-iliskin-yonetmelikte-degisiklik turkishlawblog.com
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Yönerge ve Plaket Uygulamaları (Sakarya İl Müdürlüğü, 2025):
https://sakarya.ktb.gov.tr/TR-362923/turizm-amacli-konut-ve-basvurulari.html sakarya.ktb.gov.tr
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Vergisel Yükümlülükler (BBDAS Hukuk Burosu, 2024):
https://www.bbdas.com.tr/2024-14-konutlarin-turizm-amacli-kiralanmalarinda-vergisel-yukumlulukler-b-2555 bbdas.com.tr
Turkish Law Blog – Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Genel Bilgi (2024):
https://www.missafir.com/blog/konutlarin-turizm-amacli-kiralanma-yasasi/ missafir.com
Gayrimenkul Hukuku ve Uygulamaları – Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Genel Bir Bakış (Ürey Avukatlık, 2024):
https://urey.av.tr/2024/07/09/konutlarin-turizm-amacli-kiralanmasina-genel-bir-bakis/ urey.av.tr
Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü (YİGM) – Turizm Yatırımcılarına Kamu Taşınmazı Tahsis Şartnamesi 2025-1 (Resmi Duyuru, 23.05.2025):
https://yigm.ktb.gov.tr/TR-397731/turizm-yatirimcilarina-kamu-tasinmazi-tahsis-sartnamesi-2025-1-yayinlanmistir.html yigm.ktb.gov.tr

Not: Yukarıda belirtilen bağlantılar, 1 Haziran 2025 tarihi itibarıyla aktif ve erişilebilir güncel kaynaklara yönlendirmektedir. Spesifik hükümler, ceza tutarları veya yönetmelik değişikliklerinin detayları için ilgili Resmî Gazete, Kültür ve Turizm Bakanlığı web siteleri ve TÜRSAB duyuruları incelenmelidir.

Yeni Turizm Yasası: Kısa Süreli Kiralamalarda Sınırlamalar, Lisans Zorunluluğu ve Denetim Yükümlülükleri